【失敗しない！住宅ローンの選び方】数字に強くて細かい税理士夫の重要視したポイント

こんにちは。

2022年
アイ工務店で家づくりをした くるみ 夫です。

今回は住宅ローンについてです。
家づくりにおいて、ほとんどの方が向き合うお金の問題。
今回は、住宅ローン選びで、自分が何を選択をしたか、つまりは住宅ローンの選び方（自分ver)をまとめてみました。

個人の感想を含む部分も多くあるため、万人に共通する選択だったり答えではないと思っています。こんな考えもあるよねといった感じて読んでもらえたら嬉しいです。

失敗しない！住宅ローンの選び方　重要視した項目 10選

• 適用金利
• 金利種類　（固定か変動か）
• 持分は共有か単独か
• 持分割合
• 保証人
• 借入出来る範囲はなるべく諸費用も含める
• つなぎ融資不要か
• 団体信用生命保険
• 借入手数料（事務手数料か保証料か）
• 据置期間を設定してもらう

＼　住宅ローンの情報収集に！ ／

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度①　適用金利

この表は0.1%の金利で増える利息総額です。

借入額	0.3％	0.4％	増える利息額
2千万	107 万	142 万	35 万
3千万	160 万	213 万	53 万
4千万	214 万	284 万	70 万
5千万	267 万	355 万	88 万
6千万	321 万	427 万	106 万
7千万	374 万	497 万	123 万
8千万	428 万	568 万	140 万
9千万	481 万	640 万	159 万
1億円	535 万	711 万	176 万

6千万の借入をする場合金利が0.3％から0.4％になるだけで106万円も余計に支払わなければいけません。
事務手数料が安い、団信保険料無料といったメリットがあったとしても、その分金利が高ければ支払総額では損をしてしまいます。
こういったメリットも大体は金利0.1％や0.2％程のものです。まずは金利にこだわって第一に優先することをおすすめします。

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度②　金利種類（固定か変動か）

「変動金利」か「固定金利」かどちらを選択するかはとても難しいですよね。
私が「変動金利」を選んだのは、下記6つが主な理由です。

変動金利を選んだ理由

1. 圧倒的な金利差
2. 利上げは政府にとっても危険だから
3. 125％ルール
4. Youtube動画の視聴
5. 住宅ローン利用者の平均借入期間22年
6. 住宅ローン貸出残高は200兆円ほどで、利用者の8割ほどが変動金利を選択している事実

【変動金利を選んだ理由】
圧倒的な金利差

変動金利と固定金利とで最終的にどのくらいの支払利息に差が出るのかをシミュレーションしてみました。
シミュレーションでは現状の金利を参考に変動金利と固定金利の金利差を1.5％として計算しています。

最近は固定金利が以前1.1％だったものが1.8％くらいまで上がってきた一方で、変動金利はほとんど変わっておらず、金利差が広がってきているのが現状です。
増える利息額は愕然とするほどの差が生じます。

変動金利	固定金利	金利差
0.3％	1.8％	1.5％

35年ローン金利差1.5％で固定金利選択で増える利息額

借入額	変動利息総額	固定利息総額	固定金利で増える利息額
2千万	107 万	697 万	590 万
3千万	160 万	1,047 万	887 万
4千万	214 万	1,394 万	1,180 万
5千万	267 万	1,742 万	1,475 万
6千万	321 万	2,091 万	1,770 万
7千万	374 万	2,440 万	2,066 万
8千万	428 万	2,788 万	2,360 万
9千万	481 万	3,137 万	2,656 万
1億円	535 万	3,485 万	2,950 万

元利均等返済は返済開始当初は利息の比率が多いです。そんな中でも少しでも元本の比率を高めるために利率が低い変動金利の方がよいと考えます。

【変動金利を選んだ理由】
利上げは政府にとっても危険だから

国は1000兆円を超える国債をすでに発行しています。これは、GDP比2.6倍となっていて国際水準でもぶっちぎりに高い水準です。この国債も政府にとっては利払いの必要な債務で、現在0.3％～0.5％ほどです。これが利上げをしてしまうと今後自ら発行する国債の利率に跳ね返ってきます。やりすぎると財政赤字がふくらみすぎて政府が破綻しかねません。

【変動金利を選んだ理由】
125％ルール

125％ルールとは…

通常半年に1度の金利見直しが行われるのですが、その際に

• 金利に見直しが生じても５年間は毎月の返済額に変更は生じさせない
• ５年後の毎月の返済額は今までの返済額の１２５％まで

というルールです。ここで勘違いをしてはいけないのが、このルール自体は全然セーフティネットとしては機能しないことです。

では何がいいかというと、５年間は返済額に変更がないという所がメリットになります。

たとえ金利が上がってしまったとしても、この５年間に対策をとればよいと考えているのです。

利率が上がっても許容範囲内でしたらそのままでよいですし、投資の利回りも超えてとんでもなく上がる場合には繰上返済をして乗り切ればよいと考えています。（いったん手元資金や投資資金を取崩してしまうことになりますが）

現状は変動金利がとにかく安いですので、フルローンにして、その代わり手持ち資金は確保しておき余剰資金を投資に回しています。
具体的なポートフォリオとしては、ローン額の1／3を手持ち預金として確保しておいて、ローン額の1／2を余剰資金として投資している状態です。

【変動金利を選んだ理由】
Youtube動画の視聴

• 持ち家か賃貸か
• マンションか戸建てか
• 建売か注文住宅か
• 変動金利か固定金利か
• 年収の何倍まで借入できるか

上記のような動画をよく見ていました。

色々な住宅ローン系のYoutube動画はチェックしましたが、その中でも住宅ローンアナリスト塩澤さんがおっしゃっている内容は、腑に落ちることが多く、変動金利にする最後のあと一歩の判断の時に大変お世話になりました。

【変動金利を選んだ理由】
住宅ローン利用者の平均借入期間22年

この22年というのは銀行の方やコンサルの方から話し言葉として聞いた話ではあるため、データがあるわけではなく正確ではないかもしれません。

この話は日本人の気質として元々借金をあまり好まない性格であったり、老後までローンに縛られるという不安を解消したい気持ちがあるために、賞与や退職金などまとまったお金が入ったタイミングで繰上返済を行う人が多く、結果として平均すると22年ほどで完済をしているというものでした。

借入期間を短く返していくケースを考えるなら、返済初期の金利負担の重さを考えてより金利の低い変動金利にすることで負担を軽くしたいと考えました。

【変動金利を選んだ理由】
住宅ローン貸出残高は200兆円ほどで、利用者の8割ほどが変動金利を選択している事実

単純計算にはなりますが、160兆円が変動金利利用者の残高になります。
利率を上げれば上げるほど回収不能が増えて、銀行に損失が発生して、国民も家を失い生活も混乱してしまいます。
そんな阿鼻叫喚の世界観になることを政府は避けようとするのではないかと個人的には考えます。

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度③　持分は共有か単独か

これは土地と建物の名義を夫婦共有にするか、それともどちらか単独名義にするかの話になります。

これは世間一般に言われていることとは異なるかもしれませんが、その理由は下記になります。

共有名義をおすすめする理由

• 配偶者にも権利を持ってもらうことで、配偶者に安心感を持ってもらえる。
• 自分がもしボケたときに知らない人に騙されて売却してしまうといったことの保険になる。
• 離婚時の財産分与は原則2分の1ずつ権利を持つため、単独名義であっても結局売却して補填することは変わらない。
• 財産分与をせずに勝手に売却をされ、挙句は逃げられてしまうといった心配を配偶者に持たせないようにしたい。
• 単独名義の場合に妻が死亡高度障害を負ったときにはローン残債が負担になる。

共有持ち分にするということは、お互いの信頼関係を深めるために大切な選択だと考えました。
そのため、単独名義でも借り入れ可能だったものの、何割か妻にも持ってもらうことにしました。

　

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度④　持分割合

住宅ローン控除は夫婦どちらとも適用を受けることが可能なので、夫婦お互いの収入を見比べて、住宅ローン控除が上手く利用できる範囲内で持分を分けるのがよいと思います。

シュミレーション①

		１年目	２年目	３年目	４年目	５年目	６年目	７年目	８年目	９年目	１０年目	１１年目	１２年目	１３年目
夫	借入元本（万円）	5,000	4,864	4,728	4,591	4,454	4,317	4,179	4,041	3,902	3,763	3,624	3,484	3,344
借入額５千万	控除限度 （元本×0.7％）（円）	350,000	340,480	330,960	321,370	311,780	302,190	292,530	282,870	273,140	263,410	253,680	243,880	234,080
年収７００万	∨∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧
税金約６８万	税金（所得税＋住民税97,500円）	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500	397,500
（所得税３０万住民税３８万）		全額控除

シュミレーション②

		１年目	２年目	３年目	４年目	５年目	６年目	７年目	８年目	９年目	１０年目	１１年目	１２年目	１３年目
妻	借入元本	3,000	2,918	2,836	2,672	2,590	2,507	2,424	2,341	2,258	2,174	2,090	2,006	1,922
借入額３千万	控除限度 （元本×0.7％） （円）	210,000	204,260	198,520	187,040	181,300	175,490	169,680	163,870	158,060	152,180	146,300	140,420	134,540
年収４００万	∨∧	∨	∨	∨	∨	∨	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧	∧
税金約２６万	税金（所得税＋住民税97,500円）	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500	177,500
（所得税８万住民税１８万）		一部控除					全額控除

それぞれの最適解がありますので、シミュレーションしてみることをおすすめします。

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度⑤　保証人

連帯債務型、連帯保証型、ペアローンのどれにするかというお話になります。

私が思う保証人のおすすめ度

連帯債務 （連生団信加入あり）	連帯債務 （連生団信加入なし）	連帯保証	ペアローン
◎	〇	△	〇

「連帯債務」と「連帯保証」なぜ、連帯債務の方がおすすめか。
理由①

「連帯債務」と「連帯保証」両方とも世帯収入合算でローン借り入れをすることが出来ます。
一方で「連帯債務」は共有持ち分にすることができますが、「連帯保証」は単独名義しかできません。

「連帯保証」は、主契約者は自分の返済資力を超えるローンを負うことになります。一方で保証人となった配偶者はローンは負わないものの持分を持つことができません。

実際のところは配偶者が返済を贈与の形で負担することが想像でき、持分は持たないのにローンの一部は負担するという事態になります。

「連帯債務」と「連帯保証」なぜ、連帯債務の方がおすすめか。
理由②

住宅ローン控除は、連帯債務は負担割合に応じて夫婦それぞれ適用することができます。
一方で連帯保証は単独債務になりますので、主契約者しか住宅ローン控除を適用することができません。

	連帯債務	連帯保証
世帯収入合算	できる	できる
持分（所有権）	共有ができる	単独持分のみ
住宅ローン控除	夫婦それぞれ利用できる	債務者のみ
団信	夫婦それぞれ加入できる※	債務者のみ

※連生団信に入ることでローン全額を保障対象にできます。（夫婦両方は団信に入れない情報も見かけますが、そのようなことはなく夫婦それぞれ加入できます。）

「連帯債務」と「ペアローン」なぜ、連帯債務の方がおすすめか。

ペアローンと連帯債務の大きな違いは団信の保障です。連帯債務では連生団信に加入することで、どちらかが亡くなってもローン全額が保障の対象になります。ペアローンの場合にはそれぞれのローン額までが上限になるため、残された方の分のローンは保障の対象にならないため返済が必要になります。

もう１つの違いとして借入時手数料がペアローンだと余分にかかりますが、金額的には数万円程度ですのでそれほどデメリット感はありません。

	連帯債務	ペアローン
世帯収入合算	できる	実質できる（合算ではないがそれぞれが単独の借入を行う）
持分（所有権）	共有ができる	共有ができる
住宅ローン控除	夫婦それぞれ利用できる	夫婦それぞれ利用できる
団信	夫婦それぞれ加入できる	夫婦それぞれ加入できる
団信の保障額	負担割合に応じたそれぞれの債務額まで（ただし連生団信に入ることで全額保障対象にできる）	それぞれの債務額まで
借入時手数料	主契約者分のみかかる	夫婦それぞれと契約を結ぶので印紙代や登録免許税が余分にかかる

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度⑥　借入できる範囲はなるべく諸費用も含める

住宅購入にかかる費用は土地や建物の本体代金だけでなく、仲介手数料や登記費用、保証料などの諸費用と呼ばれるものも必要になります。細かいものですとカーテン代や引越費用などもそうです。

通常は自己資金や諸費用ローンでこれら諸費用をまかなうことになりますが、諸費用ローンは３％程度の高い金利になってしまうため、せっかく住宅ローンは低い金利で借りれたとしても意味がなくなってしまいます。

注文住宅のケースの本体代金と諸費用を項目別にまとめてみました。

土地関係	土地代金	〇〇〇円
	土地諸費用	契約印紙代
		固定資産税清算金
		所有権移転登記費用
		土地仲介手数料
建物関係	建物代金（付帯工事含む）	〇〇〇円
	建物諸費用	契約印紙代
		設計料
		各種申請代行費用
		建物登記費用
		火災保険費用
		エアコン工事費
		カーテン工事費
		照明工事費
その他	外構費用
	融資費用	保証料・事務手数料
		抵当権設定費用
	引越費用

※黄色塗りした箇所は諸費用の中でも金額が大きな項目です。

とくに忘れがちなのが外構費用です。忘れないまでも見積額が甘くなってしまい足りなくなる傾向があるようです。
四方を土間コンクリートで打ち、メッシュフェンスで囲って、ポストを設置するというシンプルなものでも100万は
かかるのではないでしょうか。

またハウスメーカー経由で提携の業者に依頼をしないと住宅ローンでカバーしてくれないといったお話がありますが、
決してそのルートだけではなく、ハウスメーカーとは別契約で自ら外構業者を探して契約をしても、きちんと住宅ローンでカバーしてもらえます。

家をカラダとすると外構は洋服だと思います。家に合った洋服を着せて完成だと思いますので、外構で妥協してしまわないためにも審査前には一度外構業者に見積書を出してもらいローンに組み込んでもらうのがよいでしょう。

審査を通して外構費用の枠をいったん確保できれば、外構業者の選定や打合せは竣工段階で改めて動き出せばよいでしょう。

　

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度⑦　つなぎ融資不要かどうか

つなぎ融資問題とは
ハウスメーカーに建築費用を支払う場合に、建築費用を3千万だとすると、着工時に1千万を支払い、上棟時に1千万を支払い、竣工時に残り1千万を支払うことになります。

住宅ローンを実行してくれる銀行は完成引き渡し時に3千万の融資をしてくれますが、着工時や上棟時には 担保になる住宅がまだないことから住宅ローンを融資してくれません。

そこで自己資金でいったん払う必要があるのですが、自己資金が足りない場合に別の銀行に竣工時までの つなぎとして短期的な資金を借りることになります。これがつなぎ融資になります。

先ほどの場合、2千万のつなぎ融資が必要になります。無担保ローンのくくりになりますので金利が３％ほど。 住宅ローン金利に比べると非常に高いです。 竣工までの期間の半年から１年間といった短期的な借入にはなりますが、借入時手数料や利息は 総額で50万～100万くらいかかる見込みと思っておいた方がよいでしょう。

さらに厳しい銀行では土地購入代金についても上物が建っていないという理由から住宅ローンで融資してくれないため、 無担保ローンで竣工時まで資金をつながないといけません。

つなぎ融資を不要にする方法

つなぎ融資を不要にできれば余計な手間や費用を抑えることができます。
いくつか不要にする方法をご紹介したいと思います。

• 自己資金でまかなう
• ハウスメーカーに完成時一括払いにしてもらう
• 銀行に着工時に融資をしてもらう

自己資金でまかなう

ただ自己資金がそれだけあればそもそも住宅ローンを借りる必要もないことから、これはあまり現実的ではない気がします。自己資金は手元にあるもののフルローンをして資金を手元に残しておきたいという方もいると思いますので、そういった方には合っている方法だと思います。

ハウスメーカーに完成時一括払いにしてもらう

ハウスメーカー側としても家が完成するまでは長い期間がかかるため、完成時に一括でもらうとなると、その間の材料費や人件費は支払わなければいけないため資金繰りが危うくなります。完成時一括払いというケースは見聞きしたことはありません。探せばあるのかもしれませんがあまり現実的ではない気がします。

銀行に着工時に融資をしてもらう

ポイントとしては銀行とハウスメーカーが提携していることです。
銀行側としても担保となる住宅がないなかで住宅として融資するリスクがあるため、信頼できるハウスメーカーならば良いですということだと思います。

ちなみに融資条件の付記書きには「アイ工務店様　なので着工時にも全額融資実行可能です」と書かれていました。

また、全額融資するものの別口座にて竣工までは銀行が管理するというものになりますが、これ自体は銀行側の都合なのでテクニカルなことは銀行に任せてしまい、施主としてはつなぎ融資不要にしてくれるならばなんでもよいという気持ちです。

「つなぎ融資　不要」で調べるといくつか行っていると宣伝している銀行がある様です。

つなぎ融資を不要にすることで建物のつなぎですと金利0.1％～0.2％くらいの効果があり、土地も含めるともっと効果がありますので、頑張ってみる価値はあるのかなと思います。

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度⑧　団体信用生命保険

団体信用生命保険（団信）でお伝えしたい内容は3つになります。

• 団信はいつから効力発生か
• 夫婦連生団信をおすすめします
• がん団信には加入しておいた方がよかったかもしれないこと

団信はいつから効力発生か

団信の効力が発生するのが、着工時からなのか上棟時からなのか竣工時からなのかは、事前に確認しておいた方がよいかと思います。

一方で建築途中に亡くなってしまった場合に効力が竣工時からだったとしますと、無保険期間中での死亡になりますので保険はおりません。

そうすると住宅ローンも借りれなくなってしまうため、土地を売却するかどうか建物の今までかかった実費の精算をするかどうかなど、手間も掛かりお金の出費も掛かってしまいます。

建築中の無保険期間は非常に危ないですのでカバーできているのかどうかの確認と対策は必須です。

夫婦連生団信をおすすめします

夫婦連生団信は、夫婦どちらかが保険金支給事由に該当した場合に、保険金で住宅ローン全額を保障してくれるというものです。

これは連帯債務やペアローンを利用した際のデメリットを解消するものなのでとても大事です。

連帯債務―通常の団信の場合

住宅ローン5千万　負担割合夫60％、妻40％

	持分	住宅ローン	団信利用時の住宅ローン
夫	5分の3	主債務者として5千万	3千万が残る（妻が死亡高度障害）
妻	5分の2	連帯債務者として5千万	2千万が残る（夫が死亡高度障害）

負担割合までしか保険金で支払ってくれないため、配偶者の分までしか解消されず、自分の負担割合分は残ってしまう。というデメリットがあります。これはペアローンを組んだ場合にも同じ問題が生じます。

単独名義―通常の団信の場合

住宅ローン5千万　夫単独名義　妻死亡高度障害

	持分	住宅ローン	団信利用時の住宅ローン
夫	１分の１	主債務者として5千万	5千万が残る（妻が死亡高度障害）
妻	なし	なし	なし

単独名義の場合に、債務者でない配偶者が死亡や高度障害を負った場合には配偶者はそもそも団信の加入者でないため保険金はおりません。

連帯債務―夫婦連生団信の場合

住宅ローン5千万　負担割合夫60％、妻40％

	持分	住宅ローン	団信利用時の住宅ローン
夫	５分の３	主債務者として５千万	０円（妻が死亡高度障害）
妻	５分の２	連帯債務者として５千万	０円（夫が死亡高度障害）

夫婦連生団信の場合には、夫婦どちらかが死亡高度障害をおったときに、負担割合に関係なく住宅ローン５千万全額が保険金により解消されます。

通常金利に0.1％か0.2％ほど上乗せになるようですが、それでもそれだけの価値があると思っています。

がん団信には加入しておいた方がよかったかも？

この７大疾病の中にはがんも含まれているのですが、１年以上就業不能状態が続いた場合に保険が支払われるそうです。がん団信は診断されただけで50％や100％の保険が支払われるものです。日本人の2人に1人はがんになると言われている中で、入っておいてもよかったかもしれないと後悔しています。

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度⑨　借入手数料（事務手数料か保証料か）

	事務手数料	保証料
特徴	支払い切り	繰上返済で一部返金がある
支払い方法	一括ｏｒ金利上乗せ	一括ｏｒ金利上乗せ
料率	大体2.2％	大体2.2％

以前は保証料型の借入手数料が主流だったかと思うのですが、今はほとんど事務手数料型しか見かけません。
特徴の違いとしては保証料型では繰上返済をしたときに一部返金があるということです。
返金額の計算は複雑なため正確な数字の把握は難しいのですが、以前マンションのローンを繰上返済したときの経験としては、100万円を繰上返済すると1万～2万ほどの返金ぐらいだったと思います。

返金額もそれほど大きくはないですので、可能ならば保証料型がよいぐらいでしょうか。
料率を低くしてくれる金融機関もあります。

【失敗しない！住宅ローンの選び方】
重要度⑩　据え置き期間

具体的には建物の引き渡しが完了するまで返済開始を据え置いて、建物分と土地分の返済開始時期を合わせることができます。

前の住宅ローンの返済が重なってしまうことを避けたり、つなぎ融資が発生した場合に支払が重なってしまうことを
避けられるため資金計画が立てやすくなるといったメリットがありますので、据置期間が設定できるか金融機関に相談してみるとよいでしょう。

私は建物の竣工までの半年間ほど土地分のローン返済開始を据え置いてもらいました。

以上、失敗しない！住宅ローンの選び方　重要視した項目 10選でした。個人の感想を含む部分も多くありますが、こんな考えもあるよねといった感じて読んでもらえたら嬉しいです。

＼　住宅ローンの情報収集に！ ／

ブログ「めぐりのよい家 | アイ工務店で建てた家に住んでみて」では、その他にもアイ工務店で建てた家づくりの試行錯誤や、我が家で採用した商品のレビューを掲載しています。是非みてみてくださいね。