住宅ローンで節税するには？ 2024年（令和6年）以降、自分ならこうする！

2022年　アイ工務店で家づくりをした くるみ 夫です。

2022年夏にマンションから新居に引越して1年以上が経ちました。
自宅で税理士業をしているのですが、在宅ワーク環境はすこぶるよくなって快適に過ごせている今日この頃です。

税理士という職業柄、住宅ローン控除についても詳細に検討して対策を行いました。家づくりはお金がかかります。住宅ローンで、今後毎年節税できるならやっておきたいですよね。

2024年（令和6年）からは省エネ性能のいい住宅を建てた方が、後で戻ってくる税金の金額が多くなるんです！今自分だったら…住宅ローン金額が増えてしまっても省エネ性能のいい住宅を建てたいな…！

• 家を建てた当事者の視点
• 税務のプロ＝税理士としての視点

この2つの視点から、お伝えしていきます。2024年（令和6年度以降）に住宅購入を検討している方、ご参考にどうぞ。

住宅ローン控除　子育て特例の内容も追加しました（2024年1月）

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住宅ローンで節税するには？

住宅ローンで節税するには、「住宅ローン控除」を利用することができます。
国土交通省ののページには、下記記載があります。

無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。

国土交通省HP

年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度　です。

家は欲しいけれど、住宅ローンの負担はつらいですよね…。
住宅ローン控除は、国が住宅取得の補助のために作ってくれている制度です。
少しでも、その負担が減るならありがたい！
しかも、住宅取得の翌年申請すれば最大で13年間も控除されるので、金額的インパクトは大きいです。

この住宅ローン減税制度。４年に一度見直しが行われます。
2022年（令和4年）に制度変更になり、今家を建てることを検討している方、建てている方は2024年（令和6年）以降の制度内容を確認する必要があるのです。

住宅ローンの節税対策　住宅ローン控除の改正内容

※中古住宅も住宅ローン控除が適用されますが、今回は新築住宅に限った内容をご紹介します。

新築住宅の場合

控除率＝0.7%　控除期間＝13年間　一律

住宅の環境性能等	借入限度額 2022・2023年入居	借入限度額 2024・2025年入居	新設 子育て特例　借入限度額 2024年入居
① 長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	5,000万円
② ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円	4,500万円
③ 省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円	4,000万円
④ その他の住宅	3,000万円	０円	０円

子育て特例は、夫婦のいずれかが４０歳未満の者またはは１９歳未満の子供（扶養親族）を有する者が対象になります。

① 長期優良住宅・低炭素住宅の方が省エネ性能が高く、④その他の住宅は省エネ性能が低くなります。

つまり、省エネ性能が高い住宅を購入すれば、住宅ローン控除を受けることができるけれど「その他の住宅」を選択してしまうと住宅ローン控除を使えなくなってしまうのです！これは、住宅ローンで節税したいと思っていた方にとっては非常につらい事態になります。

ただ、この制度ができたことで、省エネ性能住宅が一気に普及をする流れがきます。

東京都や川崎市では2025年4月から太陽光パネルを新築戸建てに設置することを義務付けました。これは全国に先駆けた取り組みで、今後広がりをみせていくと思われます。

家を購入するには、初期費用もいろいろかかりますよね。今すぐ必要ない省エネ性能にどこまで金額をかけるべきか悩むこともあると思います。でも、安易に「中古住宅」や「その他の住宅」でかわしてしまうと、家は建ったものの省エネ性能がついていないことで、のちのち売却しても売れないなどの資産価値を棄損する事態に陥ると考えています。

　

住宅ローンで節税するなら。買うのは「省エネ性能住宅」か「その他の住宅」か

今回の改正の影響を金額に置き換えた場合のさっくりシミュレーションを考えてみました。

※あくまでシミュレーションなので詳細は各ハウスメーカーに確認下さい。

「省エネ性能住宅」の場合

建築時にかかる追加費用

	長期優良住宅・低炭素住宅	ZEH水準省エネ住宅	省エネ基準適合住宅
工事費材料費	標準仕様 ハウスメーカーを想定	120万 太陽光追加分	標準仕様 ハウスメーカーを想定
申請代行費	20万	20万	20万

お得になる金額

	長期優良住宅・低炭素住宅	ZEH水準省エネ住宅	省エネ基準適合住宅
補助金	50～100万ほど	50～100万ほど	50～100万ほど
住宅ローン控除額	315,000円／年 最大4,095,000円	245,000円／年 最大3,185,000円	210,000円／年 最大2,730,000円
光熱費	断熱分安くなる	創熱分・断熱分でかなり安くなる	断熱分安くなる

主な性能要件

	長期優良住宅・低炭素住宅	ZEH水準省エネ住宅	省エネ基準適合住宅
断熱等級	５	５	４
耐震等級	３	３	２
一次エネルギー消費量等級	６	６	４

「その他の住宅」の場合

建築時にかかる追加費用　 なし
お得になる金額　なし
主な性能 不明
売却時のリフォーム費用と申請費用 ２００万

自分だったら、断然「省エネ性能住宅」を選びます。理由は…

もし、自分が2024年（令和6年）に家を建てるのだとしたら…

その中でも仕様はZEH基準にして、申請は長期優良住宅を選択します。
理由は太陽光パネルの設置で光熱費が長期的に安くなることと、
住宅ローン控除は4500万円を基準に利用したいためです。

自分が建てた家はこのカテゴリの中では「その他の住宅」になってしまうのです。それは、申請費用をケチってしまったからなんですよね…。性能面では長期優良住宅基準を満たしているものを建ててもらいました。

今後「省エネ性能住宅」ならば売却の際に新たに購入する方が住宅ローン控除を利用できるので、売却のしやすさを考えても「省エネ性能住宅」を選びます。

もし、今後自宅を売却することがあれば、省エネ性能対応のリフォームと申請を行ってから売却する予定す。

建築時にもう少し今後のことも考えておけば…。
今は後悔しています。家の建築費用って、その時の必要予算、将来のメンテナンス、リフォーム費用まで想定しなきゃいけないから難しいですね。

以上、家を建てた当事者の視点と税務のプロ＝税理士としての視点から、住宅ローンを節税するには…という視点でお伝えしてきました。

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2022年　私たちはアイ工務店で　26坪の小さな家を建てました。
このブログでは、アイ工務店で建てた家づくりの試行錯誤を発信しています！実際の家づくりを通して見えてきたことを実感をもって正直にお伝えするのがモットーです♪

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